【高齢者終活】リバースモーゲージの 審査基準と手続きの流れ

リバースモーゲージは、高齢者が自宅を担保に老後資金を借り入れる制度であり、高齢化の進む日本において注目を集めています。たしかに需要は右肩上がりではありますが、限定的な世代に限り、また審査基準の厳しさから、躊躇する方が多いのも事実です。

本記事では、リバースモーゲージの審査基準と審査通過のポイント、実際の利用者の声や世界との比較について詳細に解説します。ぜひ、リバースモーゲージ検討の一助としてください。

リバースモーゲージの審査基準

以下の表は、リバースモーゲージの主要な審査基準の概要を示しています。審査基準は金融機関によって異なるため、複数の機関で比較検討するのが望ましいでしょう。

項目	詳細
年齢	55～84歳（プランや金融機関によって異なる）
国籍・在留資格	日本国籍または永住許可者
物件所有	対象不動産を所有、賃貸不可
居住形態	物件に居住必須
収入	プランにより年収要件あり（例: Aプラン1億2,000万円以上）
健康状態	相続人なしの場合考慮、具体的な基準は不明
信用審査	個人信用情報機関で確認
物件評価	評価額の50～70%が融資限度、定期再評価の可能性あり

リバースモーゲージの信用審査とその要素

リバースモーゲージの信用審査では、借り入れ希望者の信用履歴や財務状況が詳細に調査されます。以下はその要素とその詳細です。

個人信用情報

信用情報機関を通じて、過去の借り入れ履歴や返済状況が確認されます。

資金使途

資金の使い道が重要で、生活費、住宅改修、医療費などが認められますが、事業資金や投機目的は不可です。

財務状況

収入証明書や財務諸表の提出が求められる場合があり、審査の透明性を高めるために詳細な資料が必要となります。

物件評価

物件評価は融資額を決定する核心的な要素であり、ソーケン（住宅金融支援機構）などの基準に基づき、不動産の市場価値が評価されます。物件価値の下落リスクに対応するため、定期的な再評価が行われることもあります。

融資限度額

評価額の50%～70%が融資限度額とされ、たとえばみずほ銀行ではこの範囲内で設定されます。

健康状態の考慮

健康状態は、特に返済能力を確保するための観点で考慮されます。また、相続人がいない場合、返済は不動産売却に依存するため、健康状態が確認されることがあります。

健康診断は必須ではありませんが、物件に継続して居住できることが暗黙の前提です。したがって、健康状態が悪化した場合、契約条件によっては返済が求められる可能性もあります。

他の資産や収入との関係

融資額は不動産価値に基づくため、他の資産は直接影響しませんが、審査時に確認される場合があります。特に、資産ベースの融資であるため、不動産以外の資産価値が間接的に影響を与える可能性もあります。。

また、一部のプランでは年収の最低基準を設けているケースもありますが、ほとんどの場合、収入要件がありません。

審査を通過するためのポイント

リバースモーゲージの審査を通過するためには、以下の点に注意する必要があります。

• 年齢・居住要件を満たす: 対象年齢内で、物件に居住していることを確認してください。
• 信用履歴を良好に保つ：信用情報機関での記録が重要で、過去の借り入れや返済状況が良好であることが求められます。
• 物件の評価をクリアする：物件が融資基準を満たしていることを確認し、評価額が融資限度額をカバーできるようにしましょう。
• 資金使途を明確に： 生活費や住宅改修など、適切な使途を説明できるように準備してください。必要書類を準備: 収入証明書、財務諸表、物件関連書類などを揃えておくことが重要です。

リバースモーゲージの活用事例

リバースモーゲージの利用者は、主に70歳前後で、老後の生活費や住宅改修費用を確保するために活用されています。以下は、一般的な利用者の声や体験談です。ご参照ください。

旅行資金に活用

定年退職後、住宅ローンを返済し終えた方が、リバースモーゲージを活用して海外旅行資金を調達し、老後の生活を楽しんでいる例があります。

医療費の負担軽減

持病や入院が頻繁な方が、貯金が底をついた際にリバースモーゲージを利用して医療費を賄った例もあります。

リバースモーゲージでリフォーム

バリアフリー化や老朽化した住宅の修繕費用をリバースモーゲージで調達するケースも見られます。

リバースモーゲージの市場動向

リバースモーゲージの市場動向は、UFJ総合研究所による試算において2000年時点で約178兆円の潜在市場規模とされています。また、東京スター銀行の利用者は70歳前後を中心に右肩上がりです。

米国では2015年時点で24兆円規模、英国では年間2,500億円以上の契約が行われていますが、日本では普及が遅れています（参照：Gentosha Gold Online）。これは、文化的な借金への抵抗感や相続へのこだわり、制度的な課題（保険制度の整備不足、中古住宅市場の流動性）によるものです。

リバースモーゲージの将来

高齢化社会の進行に伴い、老後資金確保への需要が高まるため、リバースモーゲージ市場は徐々に拡大すると予想されます。以下は、主要な市場動向を示す表です。

国・地域	市場規模/契約数	特徴
米国	2015年時点で24兆円	公的保険制度を通じて市場拡大
英国	年間2,500億円以上	民間主導、公共支援なし
フランス	年間4,500戸（不動産売買モデル）	売却後も居住可能
日本	潜在市場178兆円、普及遅延	文化・制度の課題、30行以上が取り扱い

【まとめ】需要増に伴う制度整備は必至！お早めの相談を

リバースモーゲージは、高齢者が自宅を担保に老後資金を確保できる便利な制度ですが、審査基準やリスクを十分に理解することが重要です。審査を通過するためには、年齢・居住要件を満たし、信用履歴を良好に保つことが鍵となります。

利用者の声からは、旅行資金や医療費、住宅改修費用としての有効活用が多数聞かれます。

今後ますます高齢化が進む中で、制度的な課題を克服しつつ需要増が見込まれることは間違いないでしょう。下記はいずれも無料の相談サイトです。お気軽に問い合わせてみてください。

【マネきゃん／Money Camp】 ：少額不労所得による老後資金などお金の悩みをすべて解決

保険ガーデン：年金・貯蓄のことならお任せの無料相談サイト

投資のコンシェルジュ：何から始めればよいかわからない方にも優しく丁寧

お金のみらいマップ：どんな小さな相談でも丁寧に答えてくれる手軽な相談サイト